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    关于农村土地流转拍卖首拍成功引发的思考

    时间:2018-04-08 08:15来源:未知 作者:admin 点击:
    关于农村土地流转拍卖首拍成功引发的思考
       
      3月30日上午,湖南省国际商品拍卖有限公司在长沙市望城区乔口镇举行了土地流转租赁权拍卖会,公开拍卖了盘龙岭村五宗土地的5年租赁权,来自湖南莲冠湘莲食品有限公司、望城区天井湖养殖专业合作社等6名竞买人以及当地村民聚集一堂,经过两轮竞拍以及村民、企业交流讨论,,盘龙岭村5宗地块共计2900亩地的经营权经过轮番争夺,最终以203万元成交。


      本次土地流转租赁权是由盘龙岭土地股份合作社委托湖南国拍进行公开拍卖的。今年以来,乔口镇政府以盘龙岭村试点,率先全市成立土地股份、集体资产、劳务、置业、旅游等五个合作社,通过土地股份合作社将全村870户土地进行集中流转,引导农村承包土地依法、自愿、有偿、有序地向农民专业合作社集中,土地按照确权确股不确地,定人定量不定位的办法,以一亩地一股为标准,全村2900亩土地,按照2900股分配到各户,然后按照自愿原则带地入社,集中发展高效现代农业。这种模式得到了村民的普遍认同,截至目前村民全部带地入社,并通过村民代表大会和股东大会推选出5名理事,参与合作社经营,施行保底分红。
      日前,望城区政府为推动农村土地流转改革试点,适时发布了相关将补政策。这对本次土地流转拍卖起了极大的推动作用,促使各位竞买人有信心竞拍,积极参与土地流转。


      盘龙岭土地股份合作社将该村2900亩耕地划分为350—1000亩等的5宗地块,委托第三方拍卖公司将土地流转经营权进行公开上市竞拍,这一创新土地流转模式在长沙市首开先河,激发了农村发展新活力。
      回顾本次拍卖过程,主要有三个值得拍卖业同行关注之处:
      一、政府主导是关键
      本次拍卖是望城区政府统一规划,乔口镇政府具体实施,在盘龙岭村进行试点,从观念更新入手,引领农村土地流转改革。由两级政府制定的相关奖补政策,其力度十分巨大,给土地流转改革提供了极大的推动力。就本次拍卖而言,租赁权拍卖的起拍价为700元/亩/年,实际上依据望城区政府出台相关奖补政策,第一年的政策性补贴已经达到700元/亩/年。这就是说,第一年等于是免费租赁,给参与土地流转投资者提供了极大的支持与保障。以后每年虽然奖补逐年递减,但仍为投资者减轻了投资风险。
      二、镇村组织是主力
      今年以来,乔口镇政府以盘龙岭村试点,率先全市成立土地股份、集体资产、劳务、置业、旅游等五个合作社,通过土地股份合作社将全村870户土地进行集中流转,引导农村承包土地依法、自愿、有偿、有序地向农民专业合作社集中。其中,在土地股份合作社的章程中,制定了土地按照确权确股不确地,定人定量不定位的办法,以一亩地一股为标准,全村2900亩土地,按照2900股分配到各户,然后按照自愿原则带地入社,集中发展高效现代农业。这种模式得到了村民的普遍认同。正是这个以量化均分打破地块界限的办法,才使得所有土地能够统一规划,流转顺畅。
      三、拍卖行业及拍卖企业的做法与作用
      总结这次拍卖经验与收获,主要有3点:
      1、应主动与各级政府积极配合,因势利导。
    通过本次拍卖,了解到区镇两级政府已经在制订本地区的农村土地流转改革的规划,而且已经到全国各地学习相关改革的成功经验。乔口镇政府的负责人介绍,去年他们专门去浙江温州进行了学习考察,回来后就开始制定计划进行试点。我们公司适时介入,积极配合两级政府,参与规划并组织实施拍卖。
      在各级政府已经开始着手农村土地流转改革的进程中,各地拍卖企业只能因势利导,依据本地区的特点,积极参与,密切配合。
      2、应以拍卖的特点恰切介入,掌握主动。
      本次拍卖过程中,本公司介入时机应该说稍晚了些,在村镇政府做了一些前期工作后才进入其中,虽然做许多改进工作,但拍卖过程中还是存在很多不足,仓促之中出现过一些小问题,使得拍卖虽然成功,但没有得到较为理想的效果。
      所以各地拍卖企业应尽早与当地政府接触,积极参与制定土地流转政策及方式的策划,将拍卖的优势及特点引入流转之中,这样才能掌握主动权。
      3、应以点带面,利用省公拍中心的平台,形成合力。
      本次拍卖是在当地采取现场拍卖的方式进行的,这只是乔口镇或者说是望城区进行土地流转的试点。按照区政府或镇政府的规划,会在本次试点的基础上总结经验,以点带面,逐步推开。
    按照政府的设想,必然要有一个区域性的规划,将所有土地流转的信息和交易统一运筹。这就势必需要一个统一的交易平台,进行大量信息的发布以及土地流转的交易。在参与本次拍卖的过程中,了解到各个乡镇都有“三资交易网”这样的平台,主要发布有关三农物资信息,但这样的小平台不具备政府所要求的功能。我们的设想是,建议各级政府将这些平台作为湖南省公共资源拍卖中心的分平台,形成合力。由各地拍卖公司接受土地流转拍卖的委托后,统一由省公拍中心发布信息和竞价交易。当然,可能在一定的阶段内,进行网上交易的时机不成熟,还是以在当地的现场拍卖为主,但总的思路应该是逐步推广到大网络平台进行网上发布与交易。
      总之,希望本公司的这次土地流转拍卖的初步经验能够给全省拍卖同行以启发,为我省拍卖行业在农村土地流转的改革中得到收益。
     
     
                           湖南省国际商品拍卖有限公司
                                  2018.4.3
        

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